Türkiye'de büyük alışveriş merkezleri 2000 senesinden sonra bâriz bir hızla artmaya başladı. 2010'a kadar büyük şehirlerimizde 150'nin üzerinde AVM'nin açıldığına şahit olduk ki bunların çoğu kapalı alanı itibarıyla 40 bin m²'den büyüktü.


Niçin ve neden? Çünkü AVM'lere yatırılan para, diğer sektörlere göre daha hızlı şekilde geri dönebiliyordu; bu yüzden kolayca finanse edilebildiler. Büyük AVM'lerin ilk yatırımcıları ABD, Hollanda, İngiltere, Almanya ve Avusturya firmalarıydı. Türkiye'de kurdukları proje geliştirme kurumları ile büyük şehirlerde hiçbir ölçü tanımadan bir hayli proje gerçekleştirdiler. Büyük şehirler doyma noktasına gelince sıra küçük şehirlere geldi.

Avrupa'da bir AVM kendini ancak 14-15 senede amorti edebiliyordu ama Türkiye'de bu süre 4-5 seneye kadar düşebiliyordu, o kadar kârlıydı ki, bazı şehirlerde bu süre 3 seneye kadar düştü.

Bolca reklam verebildikleri için basın bu işin üzerine gitmedi. Belediyeler ve diğer kamu yöneticileri ne olduğunu bile fark etmeden bütün ülkeye yayıldılar.

İlk örneklerinin görüldüğü Avrupa'da ve ABD'de AVM yatırımcıları lisans almak mecburiyetindeydiler. Türkiye'de bu hâlâ -en azından- konuşulma safhasına bile gelmiş değildir. Lisans almak için genel ve mâkul şart şudur: İlk olarak bu iş için ehliyetli, liyakatli olduklarını ortaya koyarlar; ikincisi bir ücret ödeyerek menfaat sağladıkları piyasanın hakkını fiilen öderler. Üçüncü şık, Rusya gibi bazı ülkelerde olduğu gibi şehrin altyapısını kullanmanın bedelini mahallî yönetimlere ödeyerek ancak bu yatırımlara başlayabilmeleridir. Oysaki Türkiye'de AVM'ler bir kuruş bile ödemeden şehir trafiğini altüst ettikleri gibi, bazı büyük yatırımcıların AVM'lerin önüne kadar metro istasyonları getirttikleri bile görülmüştür.

Bilinen şey: AVM'ler yeni ve çok büyük bir pazar oluşturuyorlar; ana gelirleri ise AVM'ler içerisindeki dükkânların kira ücretleridir. 50 bin m² kapalı alanı olan bir AVM'ye yaklaşık 500 mağaza ya da marka kiracı olarak gelir; bu markaların tamamı french chasing adı verilen bir pazarlama modeli ile isim haklarını mağaza sahiplerine satarlar ve mal tedariklerini de kendileri yaparlar. Sonra ne olur? Alışveriş merkezleri açıldıkları şehir veya semtlerde aynı işi yapmakta olan onlarca, yüzlerce esnafı kısa zamanda işini yapamaz duruma getirirler. Bütün Avrupa ülkelerinde bu süreç, bölge esnafının izni veya ticaret odalarının onayı ile başlarken Türkiye'de bu prosedüre riayet edilmemiştir bile. Avrupa'da bölge esnafını korumak için AVM'nin yapıldığı şehirde en az beş yıl dükkân işletmiş olan esnafa % 50'den fazla kota mecburiyeti getirilmiştir; Türkiye'nin bu uygulamadan hâlâ haberi yoktur.

İstanbul'daki meselâ bir işadamı 50 AVM'de birden aynı markanın french chasing modeli ile dükkân alabilmektedir. Kamu yöneticilerinin ve mahallî idarelerin buna nasıl müsaade ettiğinin hikmeti de burada saklı olsa gerek. Bir mahallî yönetim, bölge esnafının zararına olduğunu bilerek hangi gerekçeyle bu uygulamaya rıza gösterebilir? Onları ikna eden hangi sebeptir, ne olabilir?

Bütün alışveriş merkezlerine mahallî yönetimlerden özel imar çıkarabilmiş midir? Bütün AVM'ler şehir için yolları kendilerine göre düzenleyebilmiş, altyapıyı istediği gibi kullanabilmiş ve toplu ulaşım sistemlerini projelerine uyarlayabilmiş midir; yoksa bu mucizevi düzenlemeler kendiliğinden mi vukû bulmaktadır?

Bazı alışveriş merkezlerinde mahallî ve genel kamu yöneticilerinin ya kendilerinin ya da bir yakınlarının dükkânları olması tabii görünebilir; bu miktarın tabii sınırı nedir? Hangi sınırdan sonra "Aaa, bu kadarı da tesadüf olamaz ayol!" denilebilir?

Evet, AVM isimleri elbette çok önemli, ancak ona gelene kadar o kadar değer hiçe sayıldı ki "isim meselesi" bunların yanında ihmâl bile edilebilir. On sene içerisinde bu konular bakandan bürokratına kadar her düzeyde yöneticiye yazılı ve sözlü olarak defalarca anlatılmıştır; bilinen şeylerdir fakat konuyu anlayan bile çıkmadı.

Bunları yazarken asla bu yatırımlara karşı çıkılmış olmuyor, sadece meseleyi düzenlemenin lüzumu vurgulanıyor.

Şimdi diyeceksiniz ki, "Hayrola yazar; sen de mi araştırmacı gazeteci olmaya niyetlendin bu yaştan sonra; hem sonra nedir bu AVM'lerden alıp veremediğin; bak senden başka şikâyet eden var mı? Alan memnun, satan hoşnut; sana ne oluyor?"

Efendim arz edeyim; yukarıdaki bilgileri, konunun uzmanı olduğunu söyleyen bir okuyucumdan aldım. Doğru olup olmadığını bilecek kadar meseleye vâkıf değilim; o yüzden küçük değişikliklerle mektubu aynen yayınlıyorum. Hislerim bana, mektupta yazılan bilgilerin, şahit olduğumuz gerçeklerle örtüşmekte olduğunu fısıldıyor. Kabul ediyorum, sadece hislerime güvenerek sizlerin alışveriş merkezlerine uğrama zevkine soğuk su dökmem doğru değildir ama ne yapayım, bu meselede tarafım ben. Bakkaldan, mahalle esnafından, sokak arasında caddede perakende ticaret yapan mağazalardan dükkânlardan yanayım. İftiharla kaydederim ki çocukluğumda hayli bakkal çıraklığı yapmışlığım vardır.

Ayrıca Abdülaziz dedem bakkaldı benim; Hacı eniştem hâlâ bakkaldır; elli seneden beri tek göz dükkânında sebat ederek iki kız evlendirdi, dört oğlunu okutup adam içine çıkardı; bu esnada kira verdi, vergi verdi; "Beni işe alın" diye kimseye askıntı olmadı. Zarar ettiği oldu, kırıp-sarıp ayakta durdu.

Sabah namazından gecenin onlarına onbirlerine kadar... Ve onun gibi daha binlerce esnaf...

Bir saniye, başka boyutları da var galiba bu meselenin: Türkiye Esnaf ve Sanatkârları Konfederasyonu Genel Başkanı Bendevi Palandöken de benzer şeyler söylüyor, üstelik feryat makamında. Diyor ki: "AVM düzeni kumar makinesi kadar tehlikeli; bunlarla 11 yıldır mücadele ediyoruz, 111 yıl da geçse mücadele ederiz!" Palandöken'e göre şu anda Türkiye genelinde 278 AVM kurulmuş durumda, 58 il merkezinde AVM'ler esnafa ve dikkat, il ekonomisine zarar vermekte. İki yıl içinde sayıları 400'ü bulacak.

Her yıl ortalama % 20-25 civarında büyüyen bir sektör AVM işletmeciliği. Rakamlar biraz huzursuz edici değil mi sizce de?

En önemlisi şu: TESK Başkanı Palandöken, belediyelerin AVM'leri gelişmişliğin ölçüsü zannettiğini, sosyal tesislere ayrılması gereken alanları AVM'ye ayırmakla insanların buralara mahkûm edildiğini ileri sürüyor. Bence yerden göğe haklı.

Geçenlerde ayıptır söylemesi Paris'te idik; gençler "Alışveriş" diye tutturunca rehberimiz Cihat kardeşimize rica ettik. "Yakınlarda yok ama madem istediniz götüreyim sizi" diyerek, en az 20 km uzakta yeni açılan bir AVM'ye götürdü.

Koca tesis... İn-cin top oynuyor; şaşırdık; "Bizde olsa ooo" dedik; oysaki mübarek Noel-i Şerif'e tekaddüm eden günlerden biriydi. Fransız esnafını orada ağlarken gördüm. Yakında Türkiye'ye taşınırlarsa hiç şaşmam diye düşünmeden edemedim. Nasıl olsa Türkiye AVM cenneti!

Hani bir mukayese unsuru olur diye kaydedeyim dedim şuracığa...