İşin uzmanları, ülke ekonomisinin bel kemiğini “emlak işleri”nin, özellikle de “arsa rantı”nın ve “inşaat sektörü”nün oluşturduğunu söylüyorlar. “Emlak rantı” üzerine kurulu bir ekonomi düzeninin sonunun hiç de iyi bitmeyeceğini eklemeyi de ihmal etmiyorlar. 

Niye böyledir, nasıl oluyor da öyle oluyor, onu bilemem. Ama şu “emlak rantı” denen şeyi, özellikle de arsa üzerinden nasıl büyük rakamlara varan kazançlar sağlandığını merak edip tanıdık birine sordum. Kendisi emlak, arsa, inşaat vb. işlerde uzman biri. 

Aldığım cevaptan anladığım şu: “Arsa rantı, ancak Belediyeler üzerinden işleyebilir”miş; çünkü “arsadan rant sağlamak, ancak arsa üzerine imar izni almakla mümkün”müş. Dediğine göre, işleyiş şöyle oluyormuş:

Belediyelerin, normalde “imar çıkarma işini bölgelere göre yapması gerekiyor”muş. Bunun için bir “master plan” yapılması lazımmış. “Master plan yapılırken asıl olan, plânı şehrin belediye sınırlarına giren alanının tümü üzerinde yapmak”mış, tercih edilmesi gereken buymuş. Ancak bu mümkün değilse, ilçe ilçe yapılması, hadi o da olmadı, “hiç değilse ilçeyi mahalle mahalle ayırıp ona göre master planı yapılmalı”ymış.

Ancak işleyiş böyle olmuyormuş. “Belediyeler, bazen aynı mahalledeki farklı arsalar için ayrı ayrı imar izinleri verebiliyor”muş. “Arsa arsa imar verilince, hangi arsanın ne kadar değer kazanması isteniyorsa, ona göre işlem yapılabiliyor”muş.

Nasıl yani?

Tanıdığım, bunu şöyle açıkladı:

“Mesela, genel olarak arsaya 1 emsal veriliyor. Ancak aynı arsayı kendilerine yakın birisi alırsa, 1 emsal olacak arsaya 2 emsal, hatta 3 emsal verilebiliyor. Bu durumda arsa otomatikman 2 veya 3 katı değerleniyor.”

Biraz daha açık söylemesini istediğimde şöyle örneklendirdi:

“Diyelim ki 10 bin metrekarelik bir arsanız var. Bu arsaya, 1 emsal üzerinden 10 bin metrekarelik inşaat yapabilirsiniz. Bunun değeri, ortalama 4 bin dolardan 40 milyon dolar eder. Ancak arsanıza 2 emsal verilirse, 20 bin metrekarelik bir inşaat yapabilirsiniz ve değeri 80 milyon dolara çıkar. Bir de 3 emsal almışsanız, 30 bin metrekare inşaat yapabilirsiniz; bu durumda arsanızın değeri 120 milyon dolara çıkmış olur.”

Tabiî bunu bir varsayım olarak düşünüp somut örnek vermesini istedim. Gerçekten de bir firmanın ismini vererek somut olarak örneklendirdi. Firmanın ismine “X” diyerek verdiği örneği aynen sunuyorum:

“Somut örnek şu:  X’in arsası 250 bin metrekare iken, ortalama olarak metrekaresi 15 bin TL’den satıldı. Ancak inşaat iki misli olarak yapıldı. ”

Gayriihtiyari, “vaaoovvv!” dedim, “adam iyi para kazanmış, desene!” Manalı manalı baktı yüzüme. “Sen” dedi, “bu kârı ona tek başına yedireceklerini mi sanıyorsun?”

Bir şey diyemedim. Hakkında bilgi sahibi olmadığım konuda ne diyebilirdim ki?

Anladığım, arsa rantı üzerinden birilerinin çok büyük paralar kazandığı...

Yazının başlığını “arsa rantının işleyişi-1” koymamın sebebi, emlakçı ya da müteahhit gözüyle meselenin nasıl göründüğünü ifade bakımından. Bu yazıda bunu konu edindim.

Yazının ikincisi ise, Belediyeler tarafından işleyişin nasıl olduğu/göründüğü olacak. Eğer Belediyelerin ilgili birimleri veya yetkilileri bu yazıda ifade edilenlere “işleyişin belediyeler tarafında nasıl yürüdüğü”ne dair gerekli bilgileri verirlerse, ikinci yazıda bunu da sizlerle paylaşacağım inşaallah.